北上广有房还不变现,难道等着收藏

 

最近,多数热点城市的一手房价开始出现了开发商降价促销,而二手房价市场也呈现量缩价滞的僵持阶段。一些手里有房的人开始嘀咕,难道房地产真的要不行了,手里的房子是留着还是卖掉呢?

 

房子是真的卖不动了,这次是真的

 

据房地产研究机构统计,20175月份,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。截至530,合计月内二手房住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套以内,而这一接近1万套的签约量,是最近27个月的最低值。

 

据链家市场研究部,4月上海二手住宅成交1.55万套,环比下跌20.38%;此外,伟业我爱我家数据也显示,上海该月二手房成交均价为51902/平方米,环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228/平方米相比,每平方米单价下跌约1500元。

 

房价也在下降,有些地方甚至超过20%

不仅是成交量下降,交易价格也在下降。20175月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区域的成交均价都在下跌,仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%


20%
的降幅虽然看起来数字很大,但实际上却是此前两个月极速上涨之后的调整,相对一年来的涨幅依然微不足道,下来的下降空间依然巨大。

当然,北京房价的短期波动也并非偶然,此前也出现过。在每次调控的背景下,交易量和成交价格都会波动,但这次好像与以前不一样。

 

神奇的永远上涨的房租也开始降了

 

更不寻常的是,链家网北京站信息显示,租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中,降价房源约占挂牌房源总数的三成,多家租房网站的上海、广州、深圳板块也显示,部分房源的房租同样出现了降价现象。链家研究院统计的房屋租赁数据显示,一线城市租金已出现回落。4月,除北京房租创下12%的涨幅外,上海、深圳房租同比分别下跌4.77%1.21%

 

大城市房屋租金下降,这是多大的事情?自2008年金融危机之后,十年来,这还是第一次。此前,即便是房价波动,租金也是稳如泰山的。这一次,楼市成交冻结对租金的影响已经持续显现,这是不是中国房地产真正的拐点呢?

 

供给多起来了,开发商却缺钱了

不久之前,北京表示将坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建150万套住房,包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。同时,南京近期土地供应量大增,一周内3次挂牌,共推出32幅地。苏州出台“土地限价令”,对挂牌出让的地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

 

有统计显示,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临,未来多数房企降价促销将在所难免。

 

地多了,房子多了,人却开始少了


数据显示,从2000年到2010年,北上广深四个城市年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。但是2010年到2015年,北上广深年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。近五年四大城市年均增量均大幅减少,更为严重的是,很多大城市的人口不是在增加,而是在净减少了,人口开始倒流。

 

大城市的房价为什么高速上涨?因为,有研究表明,一线城市对准一线城市的人口抽血强度从12%上升15%;一线城市对强二线城市的人口抽血强度从11%上升到17%;一线城市对普通城市的抽血强度从73%下降到64%。可是,联合国《世界人口前景2010年修订本》认为中国总人口负增长出现在2027年,峰值为13.96亿人。用不着怀念,中国的人口红利期的确已经过去了。

 

目前,我国60岁以上的老年人口已有2.22亿,其中失能老人近400万。据联合国人口预测中方案,我国60岁以上老年人口在2050年将达到峰值4.39亿,老年人口比重为31.1%,将步入深度老龄社会。老龄化严重的社会是没有动力买房子的。

 

 

现在,北上广深的房价面临的局面是,美联储加息又缩表,国家强力在金融方面去杠杆,资金不再充裕,开发商缺钱要促销,炒房客要变现付按揭,几个大城市的人口净流出局面已经形成,房屋租金都破天荒的开始下降,雄安新区建设正在展开,副都的格局不会更改,中国房地产的30年黄金岁月到了彻底破灭的时候。

 

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